第74回 当面の相続対策は不動産の小口化商品で決まり!

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江幡 吉昭

2021-09-17

第74回 当面の相続対策は不動産の小口化商品で決まり!

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相続対策は主に3つの対策が必要です。
①分散対策、②納税資金対策、そして③評価減対策です。

評価減対策とは、たとえば100の資産があったとして、現金であれば相続発生時にそのまま100と評価されますが、不動産であればその評価を半分以下に減らしたりすることができます。“不動産は相続対策に効果的”といわれる所以です。
このように評価を下げ、合法的に相続対策をすることが『評価減対策』ですが、現在、もっとも有効な策は、不動産の小口化商品を買うことで評価減を取ることではないでしょうか。

以前も不動産の小口化商品について
(※)ご参照「第73回 不動産小口化商品について(2021.7.9)」
https://egonsouzoku.com/magazine/magazine-1056/
書いていますので、今回は概要のみにします。これはひとことで言うと、一等地のビルやマンションを500万~1000万円くらいの単位(口数)で買うことです。1棟や1室買うのではなく、1口買う形です。受け取る配当利回り(賃料収入です)は大体2%強程度となります。

配当が2%というと、不動産投資にしては低いかもしれません。しかし、今の円普通預金の金利はメガバンクで『0.001%』です。1000万円を1年間預けて100円ですね。同じくメガバンクの円定期は1年も10年も『0.002%』の金利となっています。つまり1000万円を1年預けて200円の利子となります。このような時代には仕事で稼いだお金を放っておいても、『お金自身は何も稼いでくれない時代』です。しかし、小口化商品は2%台(案件によって異なります)の配当ですので1000万円投資すると20万とか30万円の配当が受け取れます。

不動産小口化商品のメリット

不動産小口化商品メリットとしては、
・都心の一等地の不動産を数十億とかではなく、数百万円から所有できる。
・10年とか15年で満期になる。満期時に1棟全体を転売してお金が戻ってくることになる。(出口がある。ただし元本保証というわけではない。)
・不動産によくある面倒な管理などは一切ない。
・小口化商品とはいえ、不動産を所有することになるので、相続評価を減らす(出資額の8割程度の評価減が取れる)ことができる。つまり、相続対策である『評価減対策』になる。
・口数単位で、相続や贈与することができる。(平等にできるし、差をつけることもできる)

不動産小口化商品のデメリット

一方で、主なデメリットは、
・1棟買ったときの利回りよりは劣る。
・元本保証されているわけではない。
・賃料収入が下がる恐れもある(空室が出た時など)。
などが挙げられます。

こういったメリット・デメリットを考えると、以下のような方が向いているのではないでしょうか。
・都心の一等地の不動産市場に関して弱気ではない方
・不動産管理の手間が嫌いな方
・億単位の現物不動産投資に躊躇される方
・相続対策(大きな評価減)が必要な方

以上のような方は一考に値すると思います。一方で、利回り重視の方や相続対策が必要でない方、不動産市場に関してネガティブな方は検討すべきではないと思います。

実際に購入しようとする場合、賃借人のリスクや、地政学リスク、こういった小口化商品を組成する会社の信用リスク等がありますので、しっかり案件を吟味したうえで購入されることをお勧めします。不動産の小口化商品ならなんでもいいというわけではありません。

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江幡 吉昭

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