第63回 相続対策の具体的事例『小規模宅地の特例を使おう!』

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江幡 吉昭

2020-12-01

第63回 相続対策の具体的事例『小規模宅地の特例を使おう!』

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今回は具体的な相続対策の事例をお話ししたいと思います。

<事例>
神奈川県在住の田中さん(仮名):80歳女性
・長男:49歳 既婚子供なし(店舗経営)
・次男:45歳 既婚子供なし(会社員)
・三男:41歳 既婚子供1人(4歳)(会社員)
田中さんの所有不動産
・300坪の敷地(相続評価額1.5億円)
・自宅(築古木造2階建・相続評価額500万円)
・店舗(相続評価額500万円)長男が店舗を開業
上記不動産を含め、田中さんの相続財産合計4億円(現時点では借入れなし)
現状分析をしたところ、小規模宅地の特例などの特例を適用する前の相続税額はおよそ9,000万円。

自宅の敷地が300坪とかなり大きな土地ですが、そこに2棟の建物が立っていました。1つは長男が開業している店舗であり、そこの二階に長男夫婦が住んでいます。もう一つは田中さんの自宅。なお、次男は結婚して都内に在住している会社員。三男は近いうちに都内の自宅から母親の田中さんが住む神奈川の実家に同居する予定でした。こういった状況の中、約9,000万円もの相続税をできる限り抑えたい。そのための最善の対策は何なのか?そんな内容のご相談でした。

そこで、我々が提案した対策は、田中さんの自宅と長男が営む店舗を取り壊し、3億円(うち借入金2億円)をかけて3階建てのビル(※自宅兼店舗兼居住用賃貸)を建築して相続税を節税するという内容です。
※内訳
・1階は長男の店舗・賃貸用住居×2室
・2階は長男夫婦住居・賃貸用住居×4室
・3階は三男一家住居・賃貸用住居×4室

これによって、田中さんの相続税が約2,000万円まで減少しました。当初の相続税が約9,000万円でしたので、約4分の1まで減少したのです。
細かな減額要素は割愛しますが、最大のポイントは、三男一家が同居予定ということでしたので、将来田中さんの相続が発生した際に、三男に土地を相続させることによって、“小規模宅地の特例が適用できる”ことです。
小規模宅地の特例は、居住用の土地の場合、330㎡まで80%の評価減ができるものでしたね。この特例は、非常に効果が大きいので適用要件など非常に細かくなっていますが、それほど厳しい内容ではありません。ご自身あるいはご家族が所有されている土地への適用可否や効果について、ご興味がありましたらぜひ専門家へご相談されてみてください。
ちなみに、今回の事例では2億円の借入れをしていますが、上記のとおり賃貸用住居も10室つくりましたので、そこから賃料収入が入ることで、十分に返済できるだけでなく、年金以外の収入も確保できるようになるのです。

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江幡 吉昭

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