2018年までは、リースで資産を借り入れた時の借り手側の会計処理は、そのリースが以下いずれに該当するかで処理方法を区別してきました。

・ファイナンス・リース取引
・オペレーティング・リース取引

　ファイナンス・リースとは売買と同視できる取引のことです。会計上の視点からその実態は売買契約で、単に代金を分割払いしているものとみなされる取引がこれに該当します。ファイナンス・リース取引は、オンバランス処理（＝資産計上）が原則です。計上する金額は、見積購入価格やリース料総額などから算定することが決められていました。
　一方、オペレーティング・リースとは、賃貸と同視できる本来のリース取引です。借り手が支払ったリース料は全額賃貸料として経費となり、オフバランス処理（=資産計上しない処理）することができました。この区分が開始されたのは2008年4月です。これにはリース取引が多様化し、単なるレンタルだけでなく、実質的な売買とみられる取引が増えたことが背景にあると考えられます。　

　リースをファイナンス・リース取引としてオンバランス処理（＝資産計上）するには、数値基準が用いられていました。ファイナンス・リース取引に区分されるのは、次のいずれかを満たすものです。
・リース期間が耐用年数の75％以上

・リース料総額の現在価値が見積購入価格の90％以上
さらにファイナンス・リースのうち、リース契約の終了時に借り手に所有権が移転するかどうかで以下の2つがあります。

・所有権移転ファイナンス・リース取引

・所有権移転外ファイナンス・リース取引

　どちらも資産計上しなければならない点は共通ですが、その資産計上額（取得費）や償却方法に違いがありました。　

　それでは、2019年1月1日以降に開始される事業年度から強制適用となる新リース会計基準について、その特徴を借り手側の処理を中心に解説します。

・ファイナンス・リースとオペレーティング・リースという区分は廃止
　数字基準によって、ファイナンス・リースとオペレーティング・リースに分類するという従来のリース取引の区分がなくなります。これまでは、リース取引のうち数値基準以上のものをオンバランス処理（＝資産計上）としてきました。しかし今後は、まずリースの判断基準そのものが新しくなります。
　そして新基準でリースと判断されたものに、ファイナンス・リースとオペレーティング・リースという区別はなく、原則として全てのリースがオンバランス処理（＝資産計上）となるのです。言い換えると、これまでは「売買か賃貸か」でオンバランスとオフバランスが判断されていたところが、今後は「リースか否か」がそれに代わるということになります。
　ただし例外として、少額なリース取引や短期リース取引は、新基準のリースに該当してもオフバランス処理（=資産計上しない処理）が認められます。また、この処理はあくまで借り手側の改正です。そのため、貸し手側はファイナンス・リースとオペレーティング・リースの区分で会計処理を継続することになります。

・新しいリースは「使用権」と「支配」がポイント
　リースか否かを識別する新基準では、リースの対象となる事業用設備の「使用権」をもとに判断されます。使用権については、その対象物の「支配」という概念が基準です。また、新リース会計基準では、リースに該当するものは形式上の契約にこだわらないとしています。
　このことから、これまでリースと判断してこなかった賃貸借契約も、新基準では会計上のリースに該当する可能性が高いでしょう。

・貸借対照表上にも影響が出る
　これまでオフバランス処理（=資産計上しない処理）してきたリースがオンバランスとなることで、貸借対照表に計上されるリース負債の額が増えます。このことから総資産額は増額し、結果として自己資本比率は下がることになるでしょう。

・損益計算書上の変化
　これまでオペレーティング・リースで全額費用にしてきたリース料が、新基準ではリースの減価償却費と支払利息で費用化されます。したがって一度に費用にできる金額は通常減少することになりますが、そうなると営業利益は上がるでしょう。また、営業利益が上がる理由としてもう一つ、支払利息が営業外費用に表示されることも影響します。

・短期のリース、少額のリースはオフバランス処理ができる
　新基準のリースに該当しても、短期のリース取引と少額のリース取引はオフバランス処理（=資産計上しない処理）が可能です。短期のリース取引に該当するものはリース期間が12か月以内のリースで、少額なリース取引とはIASBの基準として5,000米ドル以下とされています。